住宅ローン金利見直し

住宅ローンの期間は人によって様々ですが、一般的に10〜35年という長期間にわたって組むものです。そのため完済するまでに長期間を要しますので、借り入れた当初の想定とは異なった状況になることも考えられます。

例えば、家族構成が変わったり、仕事や年収が変わったり、けがや病気、事故、天災などによる突発的な出費が必要となったりする個人的な状況の変化や、景気状況などの影響を受けて金利が変化したりすることが考えられます。

こういった状況の変化に対応するために住宅ローンを見直すと有利になる場合があります。また、金融機関も競争が激しくなり新しい商品が年々登場していますので、最近でてきたネット銀行などの商品では数年前には存在しなかったサービスを受けられることも珍しくありません。実際に繰り上げ返済手数料無料などの借り手に有利なサービスがどんどん登場しているのです。

大きく分けて、住宅ローンの見直しの方法には、３種類があります。

１．借り換え
一般的な住宅ローンでは、フラット35などの長期固定タイプの返済期間中に、変動タイプへ移行することができません。このような状況で変動タイプに変更するには、別途変動型の新しい住宅ローンに借り換えるという方法があります。低金利状態が続いている現在は借り換えの絶好のチャンスだといえます。

２．金利プランの変更
住宅ローンを見直す方法として、借り換えではなく金利プランを変更するという方法もあります。以前は、(1)全ての期間で変動対応、(2)一定の固定機関の後は変動タイプに移行、(3)全ての期間で固定、の3種類からしか金利タイプを選択できませんでした。しかし現在では、変動タイプと固定タイプを自由に切り替えられる住宅ローンが増えています。固定から変動への変更は、固定期間の終了時期に限られますが、変動から固定へは、いつでも変更OKとしている金融機関が多いようです。またソニー銀行などは手数料は必要ですがどちらも自由に変更できます。固定か変動かという問題はは支払い額に大きく影響しますので、より望ましい状態、できるだけ支払総額が少なくなるようにとなるよう見直すということも重要だと思います。

３．繰上げ返済
住宅ローンの見直しに関する第３の方法は、繰上げ返済を行うというものです。繰上げ返済を行うと、期間を短くしたり、月々の返済額を低減したりすることができ、総支払い額を抑えることができます。現在口コミランキングで注目されている銀行の商品の中には繰り上げ返済手数料が無料。金額も１円から何度でもという好条件のものが増えています。こういった商品を活用して積極的に繰り上げ返済を活用するというスタイルが生まれているのです。借り入れをする段階では、返済金額を抑えて余裕を持った長期間の返済計画を立てておいて。ライフスタイルの変化に合わせて余裕ができたら積極的に繰上げ返済を行うことで短期間化を図るという方法が口コミでは人気となっています。リスクをなるべく低く押さえておきたい、柔軟に状況に対応したいという方には最適なのです。

住宅ローンの見直しについて、実際にシミュレーションしてみましょう。

見直しや借り換えの場合、銀行のWEBサイトでシミュレーションを行うことができます。

その際には単に金利の高低だけで判断するのではなく、その銀行で必要な諸費用も概算することができますので、トータルの費用で判断することができて便利です。

一例として、みずほ銀行のWEBサイトでシミュレーションしてみます。まず、現在の借り入れ条件について入力します。今回は、現在借りている金利が3％と想定して、以下のような設定をしてみました。

◆ 残高：2000万円
◆ 残り期間：20年
◆ 毎月の返済額：110,920円、ただし、みずほ銀行の入力欄では万単位の整数しか入力できませんでした。
◆ ボーナス月の返済額：110,920円

借り換えの条件として、以下の設定をしました。
◆ 借り換え諸費用：自己資金で払う
◆ ボーナス月の返済額：毎月と同じ
◆ 金利：固定20年を選択すると、店頭で表示されている4.5％が選択されてしまうので、自由入力の欄に2.9％と設定

結果は、年間の支払い額が131万9040円となりました。借り換え前の支払額は年間133万1040円だったので、1年間で1万2千円、20年間では24万円の減額となる計算です。しかし、諸費用が下記のように計算されました。

◆ 抵当権設定関係費用：137,530円　（登録免許税等、抵当権の設定に関して司法書士へ支払う金額）
◆ 保証会社事務手数料： 31,500円 （借り入れに関する保証会社の事務手数料）
◆ 保証会社保証料：　　296,680円　（保証会社に支払う保証料）
◆ 印紙税：　　　　　　 20,000円 （契約書に関する印紙税）
◆ 固定金利手数料：　　 10,500円 （当初の金利を固定金利にされる場合の手数料）

諸費用合計：　496,210円

住宅ローン見直しによる減額を上回った諸費用を支払わなければなりませんので、トータルでは損をするという結果になってしまいます。

今度は、ソニー銀行のWEBサイトで同様のシミュレーションをしてみます。同じ条件を入力しますが、見直し後は20年の固定タイプを選択すると、現在提供している割引を加味した2.298％が自動で選択されました。

シミュレーションの結果、年間の支払額は8万2764円減額されました。20年間で165万5280円の得になるわけです。諸費用はどうでしょうか？

◆ 取り扱い手数料： 42,000円
◆ 登録免許税：　　 80,000円
◆ 印紙代：　　　　 20,000円
◆ 司法書士手数料：115,500円
諸費用合計：257,500円

今回は、諸費用分を差し引いたとしても、借り換えによる差額が大きいので、見直しによって総支払額を140万円程度低減することができそうです。

同じような条件を設定しても、住宅ローン見直しを取り扱う会社によって当然のことながら諸費用が違ったりするので、最終的な結果に大きい差が出ることも珍しくありません。

いろいろシミュレーションを重ねて、最適な借り入れを検討すべきです。